Uno de los temas más de actualidad es la vivienda. Los tipos de interés, la escasez de oferta o el auge de algunas zonas afectan de manera importante a la economía cotidiana de bastantes familias y terminan condicionando decisiones de gran importancia como las de independizarse, cambiar de ciudad, las inversiones o la reforma de una vivienda fruto de una herencia.
¿Cómo está el mercado inmobiliario español?
La situación actual es que es bastante dinámica, pero también de mayor complejidad que la de hace unos años. Existen zonas en las que los inmuebles se venderán con bastante rapidez y otras en las que la demanda va a ser bastante más selectiva.
Existen compradores que dan prioridad a los metros y al precio, mientras que otros dan más valor a la eficiencia energética, al teletrabajo, a las zonas exteriores o a la cercanía a los servicios.
Hay propietarios que descubren que vender bien no es algo que consista solamente en publicar un anuncio y esperar la llamada.
Entre las claves para poder comprender la situación actual, podemos hablar de que no hay un solo mercado inmobiliario. Hay bastantes mercados locales, con precios, ritmos y perfiles de compradores distintos.
Las tendencias a nivel general son de gran ayuda para orientarnos, pero la decisión al final siempre es algo que depende de la vivienda en concreto, de dónde se encuentre y de en qué momento se pondrá en venta o alquiler.
Un mercado con demanda, pero con menos margen para improvisar
Entre los rasgos que parecen más evidentes está la tensión que hay entre una demanda activa y una oferta que está limitada en bastantes áreas. El que haya una escasez de vivienda, especialmente en obra nueva y de alquiler económico, lo que hace es mantener la presión sobre los precios en los mercados de mayor atractivo.
El que un mercado tenga demanda no significa que cualquier tipo de vivienda se pueda vender lo mismo de rápido o al precio que desee el propietario.
Los compradores actuales comparan bastante más. Lo que hacen es consultar portales, calcular cuotas hipotecarias, revisar certificados energéticos, analizar la zona y visitar varias opciones antes de tomar decisiones.
Si detecta un precio poco ajustado, una reforma que sea necesaria o una ubicación que sea menos competitiva, lo que hace es negociar el precio o, si no es posible, seguir buscando opciones.
En el caso de los vendedores, esto lo que hace es obligar a preparar mejor el inmueble. Una vivienda que esté bien presentada, con su documentación ordenada, fotografías profesionales y un precio que sea coherente con el entorno, va a tener más posibilidades de que se genere un interés real.
Si el precio es poco claro, hay una valoración que se basará solo en las expectativas; por lo que es posible que se quede varios meses publicado y pierda atractivo.
El mercado no se detiene, pero sí que ha pasado a ser más profesional. La información se encuentra al alcance de todo el mundo y esto ha hecho que aumenten las exigencias.
El mercado no se ha detenido, pero sí se ha vuelto más profesional. La información está al alcance de todos y eso ha elevado las exigencias de compradores, vendedores e intermediarios.
Comprar vivienda: más información, más decisiones
La adquisición de una casa es una de las decisiones económicas de mayor importancia que hay para la mayor parte de las personas. Esto hace que sea mejor mirar más allá de la primera impresión que causa una visita.
Esto hace que la luz natural, la distribución y el estado general importen, pero también se deben revisar algunos aspectos que son menos visibles.
Antes de hacer una oferta, lo mejor es comprobar la situación del registro, la referencia catastral, si hay cargas, el estado de la comunidad, los gastos ordinarios, el IBI, la eficiencia energética y las posibles derramas aprobadas.
En las viviendas de segunda mano es de gran utilidad preguntar por las reformas que se hayan hecho, la antigüedad de las instalaciones, los problemas de humedad, el aislamiento acústico y el consumo energético aproximado.
El presupuesto tiene que incluir más que el precio de compra. Recordemos que hay gastos de notaría, registro, impuestos, financiación, tasación, posibles obras, mobiliario o mudanza.
Cuando se vaya a solicitar una hipoteca, lo mejor es hacer una simulación de escenarios realistas, no solamente la cuota inicial, sino de qué modo puede terminar afectando una variación de los tipos, la estabilidad de los ingresos y el ahorro que quedará disponible una vez se cierre la operación.
En aquellos mercados en los que exista escasa oferta, puede que aparezca la sensación de que se deben tomar decisiones deprisa. En ocasiones es verdad que una vivienda que sea atractiva puede tener varias visitas y ofertas, pero la urgencia no debe suponer renunciar a ciertas comprobaciones básicas. Comprar rápido no es hacerlo a ciegas.
Vender bien es preparar una operación, no solo anunciar una casa
Para los propietarios, vender es posible que parezca fácil en un mercado en el que hay demanda, pero cerrar una venta con agilidad y un precio razonable precisa de más trabajo del que puede parecer.
Lo primero que hay que hacer es fijar una valoración que se base en operaciones comparables y en las características reales de la propia vivienda, no en el precio de salida de los otros anuncios.
Los portales inmobiliarios lo que hacen es mostrarnos lo que los propietarios quieren obtener, no lo que realmente se paga al final.
Por todo ello es tan importante conocer bien el mercado local y diferenciar entre una vivienda que se publica y una que se vende.
Un inmueble que se anuncie muy caro puede terminar acumulando tiempo en el mercado, obligando a que se hagan rebajas sucesivas y a que se generen dudas entre los compradores.
Las inmobiliarias muestran lo que los propietarios esperan obtener, no necesariamente lo que finalmente se paga. Por eso es tan importante conocer el mercado local y distinguir entre una vivienda publicada y una vivienda vendida. Un inmueble que se anuncia demasiado caro puede acumular tiempo en el mercado, obligar a hacer rebajas sucesivas y generar dudas en los posibles compradores.
Otro punto clave es la presentación. Limpiar, despejar espacio, corregir los pequeños desperfectos, mejorar la iluminación y preparar una sesión fotográfica de calidad ayudan a que cambie totalmente la percepción. No hablamos de que se oculten los defectos ni de que se cree una casa ficticia. Hablamos de que se muestre bien el potencial verdadero de la propiedad en cuestión.
La documentación deberá estar preparada antes de que se reciba una oferta seria. Para ello, lo mejor es tener a mano una escritura, nota simple, certificado energético, recibos de IBI, etc.
En las zonas costeras o de segunda residencia, debemos tener en cuenta que el trabajo local tiene todavía mayor importancia. Estaremos de acuerdo en que no busca lo mismo una familia que desee pasar el verano cerca de la playa que una que quiera vivir todo el año o un inversor que esté analizando la rentabilidad o la estacionalidad. Cuando se cuenta con una inmobiliaria conocedora del terreno y los perfiles de demanda, esto ayuda a que se ajuste la estrategia.
En Inmodoñana nos comentaron que se han especializado en vender y alquilar viviendas, apartamentos, chalets y casas en Matalascañas, donde, por ejemplo, saben que el estar cerca de la playa o de algunos servicios puede hacer que el cliente tenga más o menos interés en una tipología de inmueble. Esto también lo podemos extender a otras inmobiliarias dependiendo de dónde se encuentren, puesto que, por ejemplo, una que se encuentre en Toledo no va a tener los mismos precios si trabaja una zona que está en las afueras que si está en pleno centro turístico, así como contará con mayor o menor oferta de un determinado tipo de público.
La vivienda vacacional cambia el mapa de la demanda
La vivienda de vacaciones es una de las características que más transforma los mercados de costa. En algunos periodos del año hay más interés por los apartamentos, chalets y casas próximas a la playa. Lo cierto es que el perfil del comprador evolucionó, ya que no todo el mundo busca una segunda residencia para unas pocas semanas de verano.
Alquiler: un mercado donde la gestión importa mucho
Los alquileres son uno de los puntos más sensibles del mercado inmobiliario. Al haber una oferta limitada en bastantes áreas y una alta demanda, esto ha hecho que buscar vivienda sea un proceso complicado para los inquilinos y más exigente para los propietarios.
El caso es que, para un propietario, el hecho de poner una vivienda en alquiler no solamente es fijar una renta. Se debe seleccionar cuidadosamente al inquilino, revisar la normativa aplicable, redactar un contrato claro, documentar el estado de la vivienda, gestionar la fianza y los suministros, así como prever de qué forma se atenderán las incidencias. Una gestión deficiente se puede pagar a futuro.
Para el inquilino, la recomendación es la misma, ya que se debe revisar el contrato, entender qué gastos se incluirán, comprobar el estado de la vivienda antes de entrar y dejar constancia de los desperfectos o del inventario cuando sea necesario. La transparencia evita conflictos a futuro.
